Муж продал квартиру без согласия жены. Что делать?
Муж и жена находятся в плохих отношениях или вовсе разводятся. Но как это бывает, один из супругов неожиданно для себя выясняет, что другой супруг продал общее имущество (машину, квартиру) другому человеку. Что делать обманутому супругу и как оспорить такую сделку?
Если квартира куплена в период брака, то она считается совместно нажитым имуществом, если иное не прописано в брачном договоре. Значит, эта квартира принадлежит и мужу, и жене.
Если брак не расторгнут на момент продажи квартиры, то супруг обязан получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу недвижимого имущества.
Согласие супруга удостоверяется нотариально! То есть согласие не может быть устным.
Вообще до раздела совместно нажитого супругами имущества ни один из супругов не имеет права распоряжаться имуществом без согласия другого супруга. Мы говорим именно об имуществе, права на которое подлежат государственной регистрации.
По факту без письменного согласия супруга можно продать почти любое имущество: бытовую технику, предметы домашней обстановки и иное имущество. Еще без согласия супруга можно снять все деньги со счёта и отдать их родственникам или кому угодно в долг или просто так.
Можно ли отменить сделку?
Для признания сделки по продаже квартиры недействительной нужно обращаться в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры.
В суде Вам нужно доказать, что:
1) отсутствует нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга. Он не давал согласия на эту сделку;
2) покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии такого согласия. Это обстоятельство доказать очень сложно.
Как правило, оспорить в суде удается только сделки, совершенные с ярко выраженными нарушениями закона:
- например, когда супруг продает общую квартиру во время судебного разбирательства по разделу совместно нажитого имущества супругов;
- или супруг фиктивно продает квартиру детям или друзьям, но продолжает ей пользоваться сам.
Есть ещё один нюанс: у обманутого супруга есть только год с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже квартиры.
Иногда этот срок пропускают, поэтому суд отказывает в удовлетворении требований супруга.
Если даже бывший супруг докажет, что он не давал нотариально удостоверенного согласия на сделку, то нужно ещё доказать, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии такого согласия. Это сделать гораздо труднее.
Если этот факт не будет доказан, то суд вместо того, чтобы отменить сделку, может присудить денежную компенсацию обманутому супругу в размере половины стоимости квартиры. Сама квартира останется в собственности покупателя.
Для наглядности приведу 2 примера:
Пример первый
Бывшая супруга подарила спорную квартиру сыну после получения иска. Поскольку бывшие супруги конфликтовали друг с другом бывшая супруга и ее сын должны были знать о несогласии бывшего мужа на распоряжение общим имуществом путем заключения договора дарения, на основании чего спорная сделка является недействительной.
Пример второй
Бывший супруг продал спорную квартиру другому человеку, который не является его знакомым или родственником. Бывшая супруга обратилась с иском в суд, но суд её требования не удовлетворил, так как покупатель доказал, что он добросовестный приобретатель, то есть он осмотрел жилое помещение, в котором не было ни вещей, ни мебели; убедился, что отсутствуют какие-либо обременения в ЕГРН.
Но суд указал, что бывшая супруга имеет право на компенсацию за проданную без его согласия квартиру, являвшуюся совместной собственностью супругов. Но для получения компенсации нужно подавать отдельный иск в суд.
Таким образом, бывший супруг, который добился признания сделки о ее продаже недействительной, не вправе истребовать жилье у добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН и ставшего собственником законно.
Как застраховать себя от таких ситуаций?
Застраховать себя от таких ситуаций очень трудно, точнее невозможно. Вы можете заключить брачный договор, по которому квартира достается одному из супругов. Вы можете составить соглашение о разделе имущества как до развода, так и после.
Но нет гарантии, что недобросовестный супруг не продаст квартиру в тайне от Вас, несмотря на брачный договор, соглашение.
Итог
Оспорить сделку по продаже квартиры можно, но даже если сделку признают недействительной, то не факт, что Вам вернут квартиру. Учитывайте это момент!
Если Вам нужна консультация или юридическая помощь, то пишите нам в WhatsApp, звоните или оставляйте заявку на сайте.